NOVA YORK, CICLOS POLÍTICOS E UMA OPORTUNIDADE OCULTA EM REAL ESTATE

EXISTE UM PRINCÍPIO CLÁSSICO NOS MERCADOS FINANCEIROS QUE ATRAVESSA DÉCADAS DE CRISES, RECUPERAÇÕES E MOMENTOS DE EUFORIA: COMPRE NO PÂNICO E VENDA NA EUFORIA. QUANDO APLICADO DE FORMA ESTRATÉGICA, ESSE PRINCÍPIO NÃO É APENAS UM SLOGAN, MAS UMA FORMA DE CAPTURAR GRANDES CICLOS DE VALORIZAÇÃO.

NESTE ARTIGO, ANALISAMOS COMO ESSE RACIOCÍNIO PODE SER APLICADO AO ATUAL CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE NOVA YORK, QUE ESTÁ ATRAVESSANDO UM PERÍODO DE DESVALORIZAÇÃO E INCERTEZA.

ATO 1 - IDENTIFICAÇÃO DA OPORTUNIDADE (O TRADE)

O TRADE CONSISTE EM APOSTAR NA RECUPERAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL DE NOVA YORK, ESPECIALMENTE NA REGIÃO DE MIDTOWN MANHATTAN. A TESE SE APOIA NA IDEIA DE QUE OS PREÇOS AINDA PODEM CAIR, MAS EVENTUALMENTE, QUANDO O CICLO POLÍTICO E ECONÔMICO SE REVERTER, HAVERÁ UMA RECUPERAÇÃO SIGNIFICATIVA.

A ANALOGIA COM A ARGENTINA EM 2021/22 É DIDÁTICA:

A ARGENTINA VIVIA UMA CRISE PROFUNDA, COM ATIVOS DESCONTADOS A NÍVEIS HISTÓRICOS. INVESTIDORES QUE COMPRARAM NAQUELE MOMENTO NÃO O FIZERAM POR OTIMISMO, MAS POR ENTENDIMENTO DE CICLO: QUANDO O PÂNICO É GENERALIZADO, O PREÇO FICA DESCOLADO DE QUALQUER LÓGICA DE VALOR.

HOJE, MUITOS ENXERGAM NOVA YORK PASSANDO POR UMA DINÂMICA SEMELHANTE: PREÇOS EM QUEDA, ESTIGMA NEGATIVO E INCERTEZAS SOBRE O FUTURO.

ATO 2 - O TIMING: A ESPERA PELO "OLHO DO FURACÃO"

A TESE NÃO É COMPRAR AGORA. A TESE É AGUARDAR O MOMENTO DE MÁXIMA CAPITULAÇÃO. ESSE É O PONTO MAIS IMPORTANTE.

INVESTIDORES PROFISSIONAIS NÃO COMPRAM NO COMEÇO DA CRISE. ELES COMPRAM NO EXATO MOMENTO EM QUE:

• A CONFIANÇA ESTÁ NO NÍVEL MAIS BAIXO,

• OS NOTICIÁRIOS SÓ MOSTRAM PROBLEMAS,

• O SENTIMENTO COLETIVO É DE QUE "A CIDADE ACABOU".

ESSE É O OLHO DO FURACÃO.

É NESSE PONTO DE DESÂNIMO EXTREMO QUE OS ATIVOS CHEGAM AO SEU PREÇO MAIS BARATO.E É EXATAMENTE NESSE MOMENTO QUE O INVESTIDOR ESTRATÉGICO ENTRA.

ATO 3 - A SAÍDA (A COLHEITA DO CICLO)

CICLOS POLÍTICOS E ECONÔMICOS SE AUTO AJUSTAM.

APÓS UM PERÍODO DE DESGASTE, A POPULAÇÃO COSTUMA ELEGER UM NOVO GOVERNO COM A MISSÃO DE REVERTER A SITUAÇÃO. SE POLÍTICAS MAIS EFICIENTES FOREM IMPLEMENTADAS, A CONFIANÇA RETORNA, EMPRESAS VOLTAM A INVESTIR, A ATIVIDADE ECONÔMICA AQUECE, E A DEMANDA POR IMÓVEIS SE RECUPERA.

NESTE MOMENTO, AQUELE INVESTIDOR QUE ENTROU NA FASE MAIS ESCURA DO CICLO CONSEGUE VENDER NA RECUPERAÇÃO, CAPTURANDO UMA VALORIZAÇÃO EXPRESSIVA.

O VEÍCULO DO TRADE: O REIT SLG (SL GREEN REALTY)

PARA EXECUTAR ESSA ESTRATÉGIA, NÃO É NECESSÁRIO COMPRAR PRÉDIOS. EXISTE UM VEÍCULO SIMPLES, LÍQUIDO E NEGOCIADO EM BOLSA: SLG (SL GREEN REALTY), O MAIOR PROPRIETÁRIO DE IMÓVEIS COMERCIAIS DE MIDTOWN MANHATTAN.

FATOR	DESCRIÇÃO
EXPOSIÇÃO DIRETA	SLG É O MAIOR DONO DE ESCRITÓRIOS NO CORAÇÃO DE NOVA YORK.
ALAVANCAGEM NA RECUPERAÇÃO	SE A CIDADE SE RECUPERAR, O POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO DO SLG É ELEVADO.
LIQUIDEZ	É NEGOCIADO EM BOLSA, FÁCIL DE ENTRAR E SAIR.

SE A TESE DE RECUPERAÇÃO DE NOVA YORK SE MATERIALIZAR, SLG É UM DOS PRINCIPAIS BENEFICIADOS.